∷重庆瑞鑫税务师事务所∷

    毋庸争议的是，房地产税正渐行渐近。
    国家财政部部长肖捷12月20日在《人民日报》发表署名文
章，指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进
房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征
收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善
的现代房地产税制度。
    安居客房产研究院首席分析师张波认为，从披露内容来看，
有两点值得关注：其一是落地时间，目前房地产税立法已经有了
相对明确的规划时间表，有望在2019年完成全部立法程序，但全
国全面推行的时间至少在2020年以后；其二是征收方式，对工商
业房地产和个人住房按照“评估值”征收房地产税，很多人认为
会造成税赋过高，但税赋高低和采用“评估值”征收并不存在直
接因果关系，影响税赋的重要因素除了税基还有税率。换言之，
按评估值征收也并不意味着会采用欧美国家2%-4%的税率征收。
    90个字深意：时间表
    因肖捷这一文章，舆论再度关注到房地产税。
    中原地产首席分析师张大伟指出，这篇文章并非是专门针对
房地产税。这篇标题是《加快建立现代财政制度》的文章，其实
仅一段话90个字与房地产税有关。这篇文章在《党的十九大报告
辅导读本》里有原文，现在只是在报纸上再发布一次。
    这段文字提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的
原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按
照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐
步建立完善的现代房地产税制度。
    张大伟认为，这些话此前在不同场合都已经有明确的同内容
表述，所以不算加码，不算新政。
    张波则表示，房地产税是每年必被炒作的话题，今年受关注
当然和财政部长的直接表态有关。他认为，近期过于关注房地产
税完全不必，至少可以预见3年内，房地产税不会全面落地，更不
会对买房形成直接影响。此前已经试点房产税的上海和重庆，其
对房价、居民购房意愿的影响也微乎其微。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此次财政部长
的文章可以看出，当前对于房地产税的开征应该说思路更加清
晰，很多实质性问题也得到了明确，尤其是对于房屋如何征收等
问题都开始有了正面的答复，也标志着房地产税的改革正在加
快。政策规定了力争在2019年完成全部立法程序，2020年完
成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明，房地产税
的推进要以立法为前提，预计到2020年会有很多实质性的征收措
施出现。这个时间表目前来看，完成压力不会太大。
    严跃进认为，在《人民日报》撰文，自然有一定信号意义。
当前类似发文，势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。
    如何正确理解？
    如何正确地分析解读这90个字？
    房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有
直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企
业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产
税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着
“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。
    张大伟认为，这段话可以分成3部分看。第一，按照“立法先
行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。
立法先行，也就是房地产税在2018年肯定将有立法举措，但对于
市场的影响来说，不会也不可能一刀切，肯定是逐步推动落地。
第二，按照评估值征收房地产税。从趋势看，房地产税按照评估
值征收，也就是明确了存量收取，将对所有持有物业收取。评估
值也就要求各城市建立评估体系，目前看，全国即使在一线城
市，评估体系虽然已经有，但实际价格与市场价差距悬殊；更多
的二三线城市目前只有区域指导价，一房一价的动态评估还未建
立。所以房地产税全面落地首先肯定还是在一线城市，但短期也
很难落地。第三，适当降低建设、交易环节税费负担。当下房地
产市场交易基本集中在交易环节，未来在房地产税落地的情况
下，其中必然降低交易环节，增加持有环节。从房地产税未来的
预期影响看，房住不炒依然是这一政策的目标。
    严跃进认为，文章中最核心的内容是“对工商业房地产和个
人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看，评估值的
征收方式实际上是对房屋持有环节征税，所以在持有环节中，会
基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环
境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的
纳税份额。这也是比较公平的做法，换言之，评估值大征收越
多，评估值小征收越少，符合持有环节征税的原理。
    他认为，一般来说，征税会考虑几点因素。第一是房屋的评
估价值，即房地产估价，要基于实际情况测算持有的房屋总价
值。第二是纳入征税范围的评估价值，这可能会有类似抵扣，比
如说房屋原值的70%等类似比例。对于普通人来说，三套以内住房
都可以算是正常，尤其是考虑到刚需置换和异地居住等，所以类
似普通人的住房持有，问题其实不大，甚至不会被纳入征税范
围。而对于其他多套住房持有，超过三套的，预计征税可能性很
大。
    张波表示，房地产税和房地产其他税种的最大差异在于，只
在“持有”期间征收，持有期间征收的税种还包括城镇土地使用
税。他认为，未来房地产税立法的目的并不是降房价，而是改变
现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。目
前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应；另一
方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。
房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理。此外，房地产
税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政
府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的
方式更能让地方政府着眼于长远。