∷重庆瑞鑫税务师事务所∷

     意在防止房价大幅上涨，短期成交变化将大于价格变化
    “这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑
制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”住建部政策研究中
心主任秦虹表示，其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目
标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，
都是此前政策的延续。
    “在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调
控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。
”秦虹说。
    “这次政策力度明显比以前加大，要求也是按从严、从紧、
从高提出的。”秦虹说，如“在房价上涨过快地方进一步提高二
套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得税严格按转让所得
20%计征”；“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务
工人员纳入当地住房保障范围”等。
    秦虹分析，政府希望通过加大控制投机性需求，来抑制房价
反弹趋势，调整目前比较强烈的房价上涨预期，防止房价大幅上
涨。
    秦虹预测，新政策出台后，二手房市场会出现暂时波动，特
别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始，
大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，后续随着政策落
实，会出现观望，成交会下降。但短期看，成交量的变动将大于
价格的变化。
    符合条件者现行政策有优惠，五年以上唯一住房免征个税
    调控新政策出台后，受到关注最大的是“个人转让住房严格
征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可
能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是
改善性购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流
通，影响市场供应。
    秦虹认为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直
接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应
短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转
嫁。
    “如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，大部分城
市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房
市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与
新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有
刚性，所以就相对容易转嫁。”秦虹说。
    目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢？秦虹
表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖
房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得
税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房
销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让
自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所
得税。“这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚
持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政
策目的。”秦虹说。
    “当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表
示，楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相
关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特
点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出
现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。
    “总的来讲，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改
革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问
题。”秦虹说。