∷重庆瑞鑫税务师事务所∷

　靴子落地楼市走强

　　成交166套，兔年的春节重庆主城区楼市成交量甚至好于2010年虎年春节！

　　1月27日晚，重庆市高调宣布试点房产税之后，楼市却正在充分体现黄奇帆表述的“现在我们收房产税其实象征性大于实际意义”。被业界誉为严厉程度强于上海房产税的重庆房产税的实践，正在经历火热的市场考验。

　　这场将影响中国经济和社会方方面面的房产税的改革，在重庆开始了颇具象征意义的实践之路。

　　楼市还未买账

　　靴子落地，楼市却在走强。

重庆市国土房管局的公开数据表明，重庆主城区在 2月2日到2月8日，共成交商品房166套，成交面积13649.5平方米，成交金额约1.04亿元，均价7657元/平方米。
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　　166套房中有多少套迈上了重庆设定的9941元/平方米房产税征收门槛？口风甚紧的重庆税务部门并不愿意详细透露春节期间楼市征税情况。其实在1月30日，重庆税务部门公开透露了重庆房产税实施以来首笔个人住房房产税。据了解，该笔房产税在北部新区地税局人和契税征收点申报入库，征收个人住房房产税6154.83元。该笔税款产生于重庆龙湖地产开发的江与城小区二手房转让，住宅类型为花园洋房，建筑面积202.73平方米，交易单价13071.57元/平方米，建筑面积交易单价远超上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价两倍，属于应税住房。

　　2月10日，该楼盘销售人员表示：“现在根据户型和位置的不同，确有部分户型超过了房产税征收标准。”

　　根据公开的信息显示，春节期间北部新区成交了32套，均价13297元/平方米。从均价来看，重庆北部新区成交的商品房可能均已高于重庆房产税的起征点。重庆容磁房地产公司总经理王雪松对《中国经营报》记者说：“北部新区的楼盘70%以上都会高于房产税的起征点，但是北部新区对于购房者和投资客的吸引力 (论坛新闻)比较大，目前还看不出房产税对相关购房者的影响，可能要到4月份才能够看到房产税对整个区域以及重庆主城区购房带来的真正影响。”

　　剑指富人

　　“重庆的房价并不是很高，为什么出台房产税试点政策？”黄奇帆说：“重庆目前房地产价格还不怎么高，均价5000多元/平方米的情况下能够平稳出台房产税，是为了今后五年、十年会使重庆的房地产市场更加健全！”他强调：“如果我们等到房地产市场混乱了，价格高企了再出台，其实有点儿贻误战机。”

　　对于这位“金融市长”而言，及早预判未来市场走势提前出招是其一贯风格。在黄奇帆看来：“美国的次贷危机就是对房地产供应的货币政策出了较大的问题，影响了全世界。”这样的危机，黄奇帆显然不愿意在重庆上演。对于重庆房产税的切入重点，重庆市在与国家有关部委充分沟通将近一年时间之后，将重点放在了“富人”。与2010年初黄奇帆提出的“特别房产消费税”方案相比，范围涉及更小。

　　“重庆的政策很高明！”重庆社科院区域研究中心研究员李勇对记者表示，“重庆房产税剑指高端，又不伤及大多数，与中央宏观调控相呼应。”

　　此次出台的政策，除对独栋别墅不管存量和增量进行直接征收房产税之外，重庆在方案中也尽量缩小了征税范围。重庆房产税方案中规定，如无存量独栋商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。

　　征税范围缩小，税率低于预期的情况下，重庆房产税似乎大打折扣。黄奇帆坦承：“现在我们收房产税其实象征性大于实际意义，估计今年我们也就是能收1.5亿元左右，几年时间也就一二十亿元。”有关数据显示，2010年重庆市商品房销售总额为1846多亿元，即使按照去年的总额来计算，1.5亿元也就相当于2010年重庆商品房销售额的千分之一。显然，这一刀仅仅只能够落在极小一部分塔尖的富人身上。而且，富人承担的房产税也会发生转移。重庆地产资深人士吕真分析：“一部分将别墅出租的别墅拥有者，最终也会将增加的房产税转移到租金市场，毕竟租用别墅的人员大部分是一些外企老板和大公司高管，在重庆别墅并不多的情况下，最终的租金市场价格会由市场的供应来决定。”

　　“房产税开征，也不是这样开征，要钱也不是这样要钱！”一直唱衰房地产的著名地产评论人牛刀说：“现在上海、重庆的房产税试点很难抑制房价上涨，甚至可能在今年带来房价暴涨！”

　　在他看来，房地产税的征收范围应该进一步扩大，并大幅度提高税率。他表示：“对只有一套用于自住的保障型住宅予以免征，二套按1.2%的税率开征，而三套四套起码要征收10%以上的税率，对拥有第五套住宅的家庭要征收30%以上，这样，才能起到房产税开征打击投机的效果。”

　　财政支柱难放弃

　　业界人士对房产税抑制房价的作用存疑之外，重庆房产税的细节中的一个规定也颇让人费解。1月26日出台的“新国八条”规定，拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。然而，尚未实施限购令的重庆在1月28日正式颁发的《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》明确提出：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　重庆容磁房地产公司总经理王雪松对记者说：“这意味着重庆尚未对外来的人员购买二套及以上住房彻底关门，实施房产税的重庆或许并不想采取更严厉的限购，房价在全国并不高的重庆不能够把所有调控政策都叠加在一起。”

　　事实上，黄奇帆也清楚正在积极吸引外来投资的西部的城市，不能够将外来人员在重庆购房的大门关死。他表示：“我们对任何人到重庆旅游、居住，哪怕没有工作，买一套房都没有关系，我们很开放。如果有工作，真需要买两套普通房我们也还是开放，但是炒房总不行。”

　　不关上门，实际上也是为重庆土地财政逐渐转型铺路。近年来，重庆经济的发展与土地财政关系重大。尽管官方否认重庆依赖土地财政，然而，重庆引以为傲的“八大投”模式（重庆八大公共设施、基础设施投资类集团），与重庆房地产市场繁荣发展关系密切。重庆“八大投”模式是将原来政府直接举债为主的投资方式,转变为由投资集团向社会融资,通过市场“放大效应”,形成了国企主导、市场运作、社会参与的多元投融资格局。对于“八大投”，政府注入的主要不是资金，而是土地。重庆市相继赋予部分投资集团土地储备职能,土地增值成为“八大投”成长的关键。黄奇帆也坦言：“‘八大投’很重要的资金来源跟土地财政有关。”

　　颇为蹊跷的是，2010年重庆商品房销售1800多亿元，土地的出让金多达400多亿元的情况下，黄奇帆却在新闻发布会上格外强调重庆房地产对于GDP的贡献率只有3%。这位精于数字经济的市长似乎在通过普通老百姓难以理解的GDP贡献率来格外力证重庆房地产对于重庆经济影响甚微。

　　1月27日之后，重庆开始对个人拥有独栋商品住宅、新购高档住宅等征收房产税。